Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý. Bản đồ quy hoạch 1/500 và 1/2000 quan trọng như thế nào. Ý nghĩa của bản đồ như thế nào thì không phải ai cũng biết, nhất là những người chưa “đụng chuyện” liên quan đến mua bán Bất động sản. Bài viết này Nguyễn Hoành sẽ chia sẻ cho anh chị những thông tin mới nhất về vấn đề quy hoạch.

Trước khi tìm hiểu quy hoạch 1/500, quy hoạch 1/200 là gì thì chúng ta cần phải hiểu về quy hoạch 1/5.000 trước.

1. Quy hoạch 1/5.000

Quy hoạch 1/5.000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, ranh mốc của các phần đất phát triển hạ tầng đường, cầu, khu dân cư, cây xanh,… Quy hoạch 1/5.000 có ý nghĩa là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân.

Có nghĩa là tất cả các quận huyện ở một thành phố nào đó, khi người ta lập quy hoạch chung cho toàn quận thì người ta sẽ lập quy hoạch chi tiết 1/5.000. Tức là quy hoạch tổng quát, và người ta sẽ phân ra từng khu:

  • Khu A là khu dân cư để ở
  • Khu B là khu công nghiệp
  • Khu C là khu dịch vụ thương mại
  • Khu D là trung tâm hành chính
  • Và những trục đường lớn, trục đường quan trọng cho toàn khu.
quy hoach 1 5000 cu chi
Quy hoạch 1/5000 Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi

Và trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5.000 các bạn sẽ không nhìn thấy được những đường lộ giới nhỏ như 7m, 12m và chỉ thấy các phân khu chức năng chính. Dựa vào cái nền tảng cốt lõi cho sự phát triển toàn quận, huyện người ta mới lập cái chi tiết hơn đó là Quy hoạch 1/2000.

2. Quy hoạch 1/2000 là gì?

Nói dân gian như thế này cho dễ hiểu, ở cái bản đồ 1/5000 các bạn Zoom (phóng bự lên) sẽ thấy từng cái ô, thì bây giờ người ta mới lại chia nhỏ cái ô đấy ra và phân từng khu với những chức năng riêng. Ví dụ như trong 1 ô nhỏ đó, thì bao nhiêu % là trường học, bao nhiêu là khu dân cư, đường giao thông như thế nào, đèn điện, thoát nước,…

thu thiem 12
Đồ án điều chỉnh quy hoạch 1/2000 Khu đô thị Thủ Thiêm
  • THEO LUẬT THÌ: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là b­ước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do chính quyền địa phương tổ chức lập.
  • Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước, thường do địa phương thực hiện. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.
  • Nội dung của công tác quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 là lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.

Quy hoạch 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường).

Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quận / Huyện hỏi. Ví dụ như anh chị đang tìm mua đất nền Phú Mỹ thì sẽ lên Phòng tài nguyên môi trường hoặc UBND Thị Xã Phú Mỹ để hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.

Vậy thì quy hoạch 1/2000 cập nhật so với quy hoạch cũ sẽ đổi cái gì, không đổi cái gì?

Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.

  • Đổi chức năng sử dụng đất –> Khó nhất
  • Đổi quy hoạch xây dựng –> Khó nhì.
  • Khu đang có dân cư –> Ít đổi.
  • Khu chưa có dân –> Có thể đổi nhiều hơn.
  • Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh –> Cấp càng cao càng khó đổi.
  • Khu công trình cấp Quận, xã, phường –> Ít khó hơn.

Đại khái là đổi mà ảnh hưởng nhiều thì khó, đổi ảnh hưởng ít thì ít khó hơn.

VẬY NÊN: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.

3. Quy hoạch 1/500 là gì?

Cái này các bạn tưởng tượng có một chủ đầu tư, mua 1 miếng đất 10ha, họ dự định làm dự án khu đô thị thì họ phải dựa vào quy hoạch 1/2.000. Xem khu đó có được làm khu dân cư hay không? Nếu được làm thì bắt đầu họ sẽ lập quy hoạch 1/500. Tức là:

  • Chi tiết đến từng lô đất, dài – rộng bao nhiêu, chừa trước chừa sau, chiều cao tối ta khi xây.
  • Đường rộng bao nhiêu, vỉa hè như thế nào, có bao nhiêu cây xanh, trải nhựa gì.
  • Trường học, chung cư, công viên diện tích cụ thể bao nhiêu, xây bao nhiêu tầng.
  • Cống thoát nước, điện âm hay nổi, nước sinh hoạt cho dân ở đó bao nhiêu m3.
  • Vân vân và mây mây, nói chung cụ thể đến từng thứ 1, để khi làm xong dự án, người ta dựa vào đó nghiệm thu và ra sổ.

Căn cứ Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 thì: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
–  Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể.
–  Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng.
Do đó bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.

the nao la quy hoach 1 500
Quy hoạch chi tiết 1/500 của một dự án khu dân cư
  • Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000.
  • Đối với quy hoạch 1/500: xác định các chỉ tiêu về dân số, chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, giải pháp tổ chức kiến trúc đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất và đảm bảo tính khả thi khi triển khai thực hiện.

Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.

quyết định 1 500 an hạ lotus
Quyết định 1/500 dự án đất nền An Hạ Lotus

Tham khảo: Quyết định 1/500 dự án An Hạ Lotus (Bình Chánh) tại đây.

4. So sánh quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000

Trước hết phải làm rõ và phân biệt ý nghĩa mục đích quy hoạch 1/2000quy hoạch 1/500. Đây không phải là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ, mà phải hiểu đây là 2 giai đoạn của quy hoạch. Quy hoạch 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho cả một khu đô thị (khu công nghiệp, khu nhà ở, khu du lịch… với mục đích là để quản lý quy hoạch cho cả một khu vực rộng lớn).

Nội dung quan trọng trong quy hoạch 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra được các ô phố với các chức năng sử dụng khác nhau, trong đó thể hiện rất rõ các chỉ tiêu của ô phố như diện tích ô đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình.

Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan của đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có thiết kế cơ sở cho các công trình kiến trúc, cho nên chưa xác định thật cụ thểvà chính xác thiết kế của các công trình kiến trúc. Các cấp chính quyền, các cơ quan quản lý có đầy đủ điều kiện để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ một lô đất nào trong khu quy hoạch, và như vậy là hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây dựng.

Trong khi đó quy hoạch chi tiết 1/500 là phải chi tiết hoá đến từng công trình, quan trọng nhất của giai đoạn này và khác hẳn giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000 là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai đoạn này công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 là những công trình có thiết kế cơ sở, có nghĩa là có đầy đủ các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình như hình dáng, mặt bẳng công trình với đầy đủ kích thước công trình, nội dung các phòng, các bộ phận của công trình, vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định được mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi.

Đồ án quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Như vậy quy hoạch 1/2000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ lệ, nó là ở hai giai đoạn thiết kế với nội dung, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, song những văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về chi phí lập quy hoạch lại không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết trên. Anh chị có thể tham khảo thêm Quy trình làm dự án bất động sản đất nền để nắm rõ hơn về quyết định phê duyệt dự án đất nền 1/500 được thực hiện ở bước nào.

Bảng so sánh quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500
Bảng so sánh quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500

5. TÓM LẠI

– Quy hoạch chi tiết 1/500 phải chi tiết hóa đến từng công trình (chứ không chỉ là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan như quy hoạch 1/2000).

– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể.

– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. Nó thể hiện rõ phần diện tích đất nào và của ai “dính” vào công trình hay dự án đầu tư nào, và dựa vào đó, mức đền bù mới có thể thỏa đáng được.

– Các chỉ tiêu về xây dựng phải có, được thể hiện trên quy hoạch 1/500 như: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường…

– Với quy hoạch 1/500, có thể xác định được mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…

Bởi vậy khi mua đất tại dự án, nếu dự án có quyết định 1/500 thì là đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào đó để ra sổ. Nếu dự án chưa có quyết định này tức là chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt thì chúng ta cần phải cân nhắc thật kỹ để tránh rủi ro, và phiền phức sau khi tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất.

6. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUY HOẠCH 1/500, 1/2000, 1/5000

Vấn đề 1: Đất thuộc quy hoạch có được xây nhà hay không?

Theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 thì có thể xảy ra các trường hợp sau đây:

  • Trường hợp 1: Nếu đất ở thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đó) được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đó theo quy định của pháp luật.
  • Trường hợp 2: Nếu đất ở thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.
  • Trường hợp 3: Nếu chỉ một phần của thửa đất thuộc quy hoạch, phần còn lại không thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất ở hợp pháp có quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.

Vấn đề 2: Định nghĩa tỷ lệ bản đồ quy hoạch 1/500

Tỷ lệ bản đồ: là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ với độ dài của chính đoạn thẳng đó ngoài thực địa. 1cm trên bản đồ bằng 5m trên thực địa.

Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ 1/500
Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ 1/500

Nguyễn Hoành (tổng hợp)

5/5 - (2 bình chọn)
7 bình luận “Quy hoạch 1/500, 1/2000 là gì? So sánh dễ hiểu nhất
  1. Nguyễn Phi Trường says:

    Ad làm ơn cho hỏi:
    Mình muốn bán miếng đất như hình, có cần thiết phải xin cấp lại sổ đỏ không ? Sổ em tỷ lệ 1/2000, cấp năm 2001, thời hạn sử dụng ghi 2015, đất nông nghiệp….
    Nếu có thì thủ tục và chi phí như thế nào ạ ?
    Em cám ơn nhiều lắm ạ
    Trân trọng

    • Admin says:

      Không đúng bạn nhé, quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch thì gọi là quy hoạch treo.

      Hay bạn có thể hiểu đơn giản quy hoạch treo là chỉ về một khu đất đã được nhà nước có thẩm quyền thu hồi để thực hiện kế hoạch nào đó, tuy nhiên vì lý do thiếu kinh phí chẳng hạn mà khu đất đó lại chưa được thực hiện hoặc thực hiện không đúng theo tiến độ.

      Còn nội dung của quy hoạch 1/2000 bao gồm: xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất,…

      Còn về thời gian thay đổi quy hoạch: tùy vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội trong từng giai đoạn, thông thường rà soát quy hoạch 10 năm đối với quy hoạch vùng, 5 năm đối với quy hoạch phân khu và 3 năm đối với quy hoạch chi tiết.

      Bạn có thể tham khảo thêm Thông tư 02/2017/tt-bxd hướng dẫn về quy hoạch xây dựng nông thôn do bộ trưởng bộ xây dựng ban hành tại đây
      quy hoạch 1 2000 1 500

  2. Thanh says:

    Ad cho hỏi mua nhà sẵn mà 1 phần nhà nằm trong quy hoạch đường giao thông tỉ lệ 1/2000 thì có nên k?kinh tế có hạn nên giá nhà như vậy rẻ hơn một chút, mình xác định mua để ở chứ k đầu cơ.

    • Admin says:

      1 phần nhà nằm trong quy hoạch đường giao thông này nếu tương lai nhà nước mở rộng đường thì bạn sẽ phải dỡ bỏ phần nằm trong quy hoạch và được đền bù (nếu phần nhà và đất được công nhận). Còn nếu không mở rộng đường thì bạn vẫn cứ như vậy ở bình thường.
      Nếu mở rộng đường thì bạn phải cân đối xem chiều dài của nhà và phần bị mất, lộ giới nhiều quá thì không nên mua, vì sau này mở rộng đường diện tích còn lại đâu được bao nhiêu, còn nếu mất ít thì vẫn có lợi thế là sau này đường rộng, giá trị căn nhà sẽ tăng.

  3. Nhật Anh says:

    Vậy cho mình hỏi một dự án đất nền có pháp lý 1/500 được gọi là an toàn chưa, khi mua có gặp rủi ro gì không?

    • Admin says:

      Một dự án đất nền có quyết định 1/500 mới chỉ là bước đầu (có nghĩa là nhà nước đã đồng ý cấp phép cho Chủ đầu tư làm dự án, còn làm được hay không nó phụ thuộc vào năng lực và uy tín của Chủ đầu tư). Pháp lý cuối cùng của dự án là sổ hồng. Để ra được sổ hồng thì sau khi có 1/500, CĐT phải hoàn tất hạ tầng, nghiệm thu hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng thuế,… thì mới ra sổ được.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Call Now Button