Lộ giới là gì? Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng nên biết

Khi đi mua đất anh chị hay nghe người ta nói “lộ giới” lô đất này là 30 mét, vậy lộ giới ở đây có nghĩa là gì, đất này có dính quy hoạch giao thông hay không? Đặc biệt khi đi mua nhà hay chuẩn bị xây nhà chắc chắn anh chị sẽ gặp một số thuật ngữ chuyên ngành xây dựng: Chỉ giới đường đỏ là gì?, Chỉ giới xây dựng là gì? và Khoảng lùi trong xây dựng được hiểu như thế nào?. Bài viết này Nguyễn Hoành sẽ chia sẻ cho anh chị những định nghĩa và ví dụ minh họa cụ thể dễ hiểu nhất, để khi giao dịch anh chị tránh mất oan vài mét đất và xem quy hoạch được chính xác nhất.

1. Lộ giới là gì?

Lộ giới hay còn gọi là “chỉ giới đường đỏ”

• Là một cụm từ dùng để chỉ ranh giới quy hoạch mở đường hoặc mở hẻm.
• Là một khái niệm dùng để ám chỉ giới hạn của con đường tính từ tâm đường sang hai bên.
• Thông thường người ta cắm cọc lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không được xây dựng những công trình kiên cố hoặc xây dựng trái phép vượt quá phạm vi của mốc lộ giới. Nếu xây dựng có thể bị yêu cầu phá hủy hay thậm chí cưỡng chế phá bỏ.

Ví dụ cụ thể:
Khi đi qua các con đường hẻm, anh chị hay gặp những biển báo như “Hẻm 573 lộ giới 8m”. Có nghĩa là, ngay tại tâm đường (tim đường) lấy thước đo sang hai bên (mỗi bên 4m) ta cắm tại đó 1 cây cọc, ngay tại điểm đó gọi là lộ giới. Người dân không được phép xây dựng những công trình kiên cố trong phạm vi của các mốc lộ giới.

Tại các đô thị, lộ giới là phần đất dành để làm đường đô thị, bao gồm toàn bộ lòng đường, vỉa hè cũng như lề đường. Một đặc điểm đáng nói khác, khi ghi “lộ giới 6m” có thể lòng đường sẽ rộng 6m (thường gặp tại vị trí các con hẻm vì tại đây không có vỉa hè).

2. Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép bạn được xây nhà hay công trình trên miếng đất đó.

• Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình của bạn được phép xây sát với chỉ giới đường đỏ.
• Tuy nhiên, thông thường chỉ giới xây dựng sẽ thụt vào so với chỉ giới đường đỏ do yêu cầu của quy hoạch.

3. Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ – danh từ, trong tiếng Anh tạm dịch là Red-line Boundary.

Luật Xây dựng năm 2014 qui định như sau: “Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ qui hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kĩ thuật, không gian công cộng khác.”

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kĩ thuật hạ tầng. (Theo Quyết định Số: 04/2008/QĐ-BXD)

Chỉ giới đường đỏ được biết đến là đường ranh giới phân cách giữa 2 phần đất trong một công trình kỹ thuật hạ tầng, hoặc là đường ranh giới giúp phân biệt đâu là phần đất có thể xây dựng với phần dành cho không gian công cộng hay giao thông. Ở đô thị, chỉ giới đường đỏ cũng bao gồm cả lòng lề đường và vỉa hè. Trên những bản đồ quy hoạch đều vẽ rõ chỉ giới đường đỏ để dễ xác định.

4. Khoảng lùi công trình?

Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. (Theo Quyết định Số: 04/2008/QĐ-BXD)

Chiều cao tối đa của công trình được quy định phụ thuộc vào lộ giới đó rộng bao nhiêu. Mặt khác, chiều cao tối thiểu sẽ được quy hoạch để đồng bộ với khu dân cư.

Tuy nhiên chiều cao một số nhà ở trong dự án đất nền, điển hình như Khu dân cư Tân Đô phụ thuộc vào đồ án quy hoạch 1/500 của toàn khu.

5. Vậy xây dựng nhà cách lộ giới bao nhiêu thì đúng?

Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường qui hoạch được qui định tùy thuộc vào tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn qui định dưới đây.

Tuyến đường có lộ giới dưới 19 mét:
+ Công trình có độ cao dưới 19 mét thì không nhất thiết phải cách lộ giới (tức là được phép xây sát vỉa hè)
+ Công trình có độ cao 19 – 22 mét: cách lộ giới 3m
+ Công trình có độ cao: 22 – 25 mét: cách lộ giới 4m
+ Công trình có độ cao: 28 mét trở lên: lùi vào 6m

Tuyến đường lộ giới từ 19 mét – 22 mét.
+ Những công trình cao dưới 22 mét không cần cách lộ giới.
+ Công trình cao 22 – 25 mét: sẽ cách lộ giới 3 mét
+ Công trình cao trên 28 mét: cách lộ giới 6m.

Tuyến đường có lộ giới từ 22 mét trở lên
+ Công trình thấp hơn 25 mét không cần phải cách lộ giới.
+ Nhưng đối với công trình cao từ 28 mét trở lên thì cách lộ giới 6m.

6. Qui định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng

A. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

a) Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

– Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mĩ quan;

– Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

b) Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua…, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

– Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được qui định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m.

c) Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

d) Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo Điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

– Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

– Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mĩ quan đô thị;

– Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

– Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…).

B. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

a) Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.

b) Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

– Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà;

– Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia. (Theo Qui chuẩn Xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD)

Trên đây là một số thông tin về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới đường xây dựng, khoảng lùi xây dựng mà bạn nên biết khi mua đất hay tiến hành thi công nhà ở, công trình. Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết, nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng để lại bình luận ở phía bên dưới, tôi sẽ phản hồi trong thời gian sớm nhất!

Nguyễn Hoành (tổng hợp)